林女士反映

我是碧桂园的住户。买的精装房，去年收房的时候才发现，房子里很多木地板等是现代筑美家居这个牌子的，质量不怎么样，我们就给铲了换掉了，后来一查才发现它是碧桂园集团全资子公司，主要生产家具地板、橱柜衣柜等。我想问，这样的精装房的验收标准是碧桂园自己定的，产品又是自己公司的，它这样自己给自己过验收，质量有没有保障？有没有监管？还有精装房是没有防盗网的，碧桂园说可以让我们自己装，但是我们自己买的防盗网物业那边又说没有高空作业证，施工证等等，不让进小区。这样一来，又得在碧桂园“指定”的某个店购买安装防盗网，那个店还在碧桂园物业中心设了个点，价格也贵了很多。

答：您好！您反映的第一个问题属于精装修材料质量标准问题。从销售管理方面来说，《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。据了解，碧桂园销售时所展示样板房的木地板、厨卫柜等产品均为现代筑美家居品牌，与交付业主房子一致。

从质量管理方面来说，《建设工程质量管理条例》规定，设计单位不得指定生产厂、供应商，即装修设计图纸不能指定材料品牌，但国家有关规范也要求装修所用材料的品种、规格和质量应符合设计要求和国家现行标准的规定，因此，不管是什么品牌的装修主要材料，进场前都要有产品合格证书等质量证明文件。经查，碧桂园精装房所用木地板等材料有相应的产品合格证书。

关于加装防盗网的问题，我局也约谈了碧桂园有关负责人，了解相关情况。他们表示由于国家有关规定对市容环境有要求，对建筑物外立面如防盗网等的安装进行统一规范和要求，并按有关规定及与业主签订的《前期物业服务协议》的约定，要求业主办理装饰装修申报登记手续。

我局要求碧桂园不得指定防盗网安装单位和人员。在此也提醒大家，在购买安装防盗网的时候，除满足市容环境等规定、约定的同时，应选择有正规营业资质的安装单位，如果进行高空作业，人员需持证上岗，并通知物业管理单位维护现场秩序及作业过程监督，做好安全防护措施，避免施工造成事故。

吴先生热线反映

本人购买奥园天悦湾套房，奥园于2018年12月通知收房，但发现套房门是歪的，过道是斜的，要求整改后才同意签收，但一直未整改也未签收，且奥园要求从2019年1月开始按1.8元/平方米开始收取物业费，本人的疑问：一、歪门斜道的套房是否符合原报建设计，是否通过住建等部门验收；二、因质量问题而未签收套房收取物业费是否合规，如不合规何部门处理；三、1.8元/平方米的物业费的收取有什么凭据，是否需要通过或己通过有关部门审批，何时审批请公告？

答：1、您好，我局也曾收到个别群众反映这样的问题。我局派员现场调查，查看了经规划部门确认的总平面图以及审查合格的施工图，现场符合设计文件要求，也已通过规划验收（规划条件核实）。请市民朋友们在购房时要认真对照平面图等相关资料，挑选符合自身意愿的户型

2.根据《商品房买卖合同》查验房屋的约定：买受人查验的商品房存在除地基基础和主体结构外的下列其他质量问题，如：屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；管道堵塞；门窗翘裂、五金件损坏；④灯具、电器等电气设备不能正常使用，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起约定的时间内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。《广东省物业管理条例》第四十一条规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用”。你购买的商品房若存在上述质量问题，可根据《买卖合同》要求建设单位进行修复，修复后再行交付，交付后按照约定交纳物业服务费用。

3.根据梅州市物价局、住房和城乡建设局《关于重新修订梅州市物业服务收费管理办法的通知》（梅市价﹝2014﹞45号文） 和梅江区发展改革和科学技术局、梅江区住建局《关于制定梅江区住宅物业服务收费指导价和加强物业服务收费管理的通知》（梅区发科字﹝2015﹞140号）规定，物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。目前梅州城区（指江南、江北）实行政府指导价的前期物业服务收费标准为：非电梯房0.60元/㎡·月至0.80元/㎡·月，电梯房0.90元/㎡·月至1.50元/㎡·月；上述标准可上下浮动20%。奥园小区前期物业服务收费实行政府指导价，其收费标准为1.8元/平方米，在政府指导价收费标准的范围内，并已在梅江区物价部门备案。

罗先生反映

梅州富力城4期-5期4月份到现在日夜都在施工，投诉到12345、政府部门等都还是一样，天天夜里12点到6点都施工，噪音影响居民休息。

答：根据《中华人民共和国环境噪声污染防治法》规定，存在噪音的夜间施工是指晚上二十二点至晨六点之间的期间。如因施工确需夜间连续作业的，必须按照有关法律法规规定办理相关手续，经生态环境部门审批后实施，并公告附近市民。有关噪声扰民的情况您可以向生态环境部门投诉反映。我局也将要求梅县区住建局督促施工单位严格按照有关规定进行施工作业。

黄阿姨反映

我住江南御景东方， 我们小区电梯维修基金现在归业委会统管，没有对各栋资金明晰，现在我们要求分账到各栋，业委会迟迟不动，请问我市电梯维修基金管理规定是怎样的？

答：根据梅州市政府印发的《梅州市区住宅专项维修资金管理实施细则》规定，我市自2014年1月1日起实施专项住宅维修资金管理。按照《细则》第二章第八条规定，本细则实施后新建的商品住宅项目，业主应当在办理商品住宅交付使用或办理产权证前，将首期住宅专项维修资金存入市住房和城乡建设部门开设的住宅专项维修资金专户。

《细则》实施前已建好的商品住宅项目，商品住宅已出售且业主已缴交属于住宅专项维修资金范围的电梯维修资金等各类费用的，业主应按首期住宅专项维修资金缴存标准缴足后，由资金代管单位将收支情况汇总后报市住房和城乡建设部门备案，并将代收代管资金存入住宅专项维修资金专户。

住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，专项用于住宅公用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，费用由相关受益业主按照各自拥有物业建筑面积的比例进行分摊。根据《细则》第一章第六条规定，住维资金账户应按小区、小区内每栋楼、楼内业主房屋户门号分类设置账户管理。

卢女士反映

1、梅县区丙村镇溪联村锦湖大厦，在开发商未取得建设工程规划许可证的情况下，目无法纪，采取欺骗手段骗取批准，而占用良田抢建的典型违章建筑。擅自改变建设工程规划许可，不顾消费者人身安全，严重超建八楼。属于擅自改变使用性质建成的建筑物。 

2、锦湖大厦是在未取得房屋销售许可证，未通过竣工验收的情况下，向老百姓销售质量无法保证的房屋。

3、在未与业主签订物业服务合同的情况下，未取得价格主管部门确定的收费项目及价格的情况下，公然用违法手段强迫收取不合理的费用，手段恶劣，欺行霸市，坑害农村弱势群体，在业主拒交不合理的收费项目后采取停电以及关门卡等野蛮措施，门禁系统是业主自己出钱安装的，开发商无权关闭业主门禁系统，开发商通过关闭我的门禁系统严重侵犯我的居住权益长达45天，从2018年3月8日到4月25日。

答：1、您反映该小区开发商未批先建、超建、违法销售房屋等情况，我们将转梅县区住建局查处，并及时跟进，尽快将查处情况向您反馈。

2、按照《商品房销售管理办法》规定，商品房销售包括现售和预售。在现售前将符合商品房现售条件的有关证明文件报当地房地产开发主管部门备案。预售的，应当取得商品房预售许可证，且竣工验收合格后方可交付预购人使用。同时,房地产开发企业应向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，依法承担质量保修责任。

3、首先，根据《物业管理条例》，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。其次，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照价格主管部门会同建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。故如果未签订物业服务合同的情况，业主可通过业主大会来决定是否选聘该物业。

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同，前期物业服务期限未满、业委会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的，可以向物业所在地价格行政主管部门申请协调处理；物业服务企业不是供水、供电的部门，无权擅自中断对业主供水、供电。物业服务企业人员对业主或者物业使用人采取人身、财产侵害等行为的，应当依法承担民事责任；对违反治安管理的行为，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

观察员黄石基：刚才听了听众对开发商房屋质量问题的投诉，我深有同感，我感觉住建等主管部门的执法监督是远远不够的甚至是缺失的，老百姓买一套房子不容易，辛辛苦苦攒钱买房却要为所谓的精装修等质量问题来维权，我建议一是职能部门要真正发挥监督作用，不能因为是大房企或者是上市公司就不敢作为；二是要有操作性强的法规来维护老百姓的权益，比如精装房要达到怎样的标准，不能只是一个模糊概念，这个职能部门要把关。

答：近年来我市精装房越来越多，由于目前国家缺乏明确的、具有法律效力的精装修管理规定，因质量控制不到位而导致装修质量问题突出。近期，为规范工程参建各方主体质量行为，保证装修工程质量，维护消费者合法权益，根据国家相关法律法规规章和上级部门有关文件精神，我局起草了《梅州市商品住宅全装修质量管理办法（试行）》，目前已征求相关单位意见并向社会公开征求了意见。下一步汇总意见修改完善并进行法制审查后将正式印发实施。

观察员林人为：

1、职能部门能否对小区开发商所建的人防车位和公共车位的管理使用权的归属给予明确界定为，确实保证广大人民群众利益不受侵犯。

2、现在住建部门在城区划停车线的时候，把很多属于业主单位红线内的地方都划上了停车线，请问这部分停车位所有权和使用权是属于政府还是属于业主单位？

3、对解决当前城区停车难问题，感觉今年春节期间，所有单位停车位向公众放开这个做法好，平时假日和节日能否也向公众放开，形成常态机制？

（行风热线）

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